Welche Nebenkosten müssen Mieter nicht immer zahlen?

Gefragt von: Frau Dr. Janet Eder
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Mieter müssen nicht immer zahlen für Reparaturen, Instandhaltung, Modernisierungen, Verwaltungskosten (Hausverwaltung, Bankgebühren, Buchhaltung), Anschaffungskosten für neue Geräte (Heizung, Aufzug), Rechts- und Beratungskosten sowie die CO₂-Abgabe, die anteilig vom Vermieter getragen werden muss (gestaffelt nach Effizienz des Gebäudes). Diese Kosten sind nicht umlagefähig, auch wenn sie im Mietvertrag stehen.

Welche Nebenkosten muss der Mieter nicht bezahlen?

Mieter müssen keine Instandhaltungs-, Reparatur-, Modernisierungs- oder Verwaltungskosten zahlen, ebenso wenig Kosten für Anschaffungen (z.B. neue Heizung, Mülltonnen) oder Rechtsberatung; diese trägt der Vermieter, da sie nicht zu den umlagefähigen, laufenden Betriebskosten gehören, die direkt mit der Nutzung der Wohnung zusammenhängen. 

Welche Nebenkosten können nicht auf den Mieter umgelegt werden?

Welche Kosten dürfen niemals auf den Mieter umgelegt werden? Verwaltungskosten, Instandhaltungen, Bankgebühren, Finanzierungskosten und Rücklagen dürfen grundsätzlich nicht in die Nebenkostenabrechnung aufgenommen werden.

Welche Nebenkosten muss der Mieter selbst zahlen?

Mieter zahlen zusätzlich zur Kaltmiete umlagefähige Betriebskosten, die mit der Nutzung des Objekts zusammenhängen, wie Grundsteuer, Heiz- und Warmwasserkosten, Wasser/Abwasser, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Gartenpflege, Hausmeister (ohne Reparaturen), Beleuchtung, Schornsteinfeger, Versicherungen (Gebäude, Haftpflicht) und Kosten für Aufzug, Kabel/Antenne sowie Waschküche. Wichtig ist, dass diese Kosten im Mietvertrag vereinbart sind und nur laufende Kosten umgelegt werden dürfen, keine Instandhaltungskosten. 

Welche Nebenkosten dürfen in der Nebenkostenabrechnung abgerechnet werden?

In der Nebenkostenabrechnung dürfen nur laufende Betriebskosten abgerechnet werden, die in der Betriebskostenverordnung (§§ 1-2 BetrKV) genannt sind, wie Grundsteuer, Wasser, Heizung, Warmwasser, Müll, Straßenreinigung, Hausmeister, Gartenpflege, Beleuchtung, Gebäudereinigung, Schornsteinfeger, Versicherungen und Aufzugskosten – vorausgesetzt, sie sind im Mietvertrag vereinbart. Nicht umlagefähig sind Instandhaltung, Reparaturen, Verwaltungskosten, Modernisierungskosten, Zinsen, Tilgung und Abschreibungen.
 

Umlagefähige Nebenkosten: Das müssen Sie wirklich zahlen

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Welche Betriebskosten dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden?

Nicht umlagefähig sind grundsätzlich Kosten für Instandhaltung, Instandsetzung und Reparaturen (z.B. Dachreparatur, neue Heizung), Verwaltungskosten (Hausverwaltung, Bankgebühren, Porto, Steuerberatung) sowie Modernisierungskosten, auch wenn es Ausnahmen für bestimmte laufende Wartungskosten (z.B. Heizungswartung) gibt; außerdem sind seit dem 1. Juli 2024 auch die Kosten für den Kabelanschluss nicht mehr umlagefähig. Kosten für Erstanschaffungen (z.B. Rauchmelder, neue Feuerlöscher) und Leerstandskosten sind ebenfalls Vermietersache. 

Was gehört zu einer korrekten Nebenkostenabrechnung?

Auf der Nebenkostenabrechnung muss der Zeitraum der Abrechnung enthalten sein. Hier werden die Betriebskosten für die verschiedenen Nebenkostenarten aufgelistet sowie die Gesamtkosten für das Haus. Dazu gehören beispielsweise Heizkosten, Wasser- und Abwasserkosten oder weitere Kosten, wie die für den Schornsteinfeger.

Welche Mietnebenkosten können auf den Mieter umgelegt werden?

Umlagefähige Nebenkosten sind Betriebskosten, die Vermieter gesetzlich auf Mieter umlegen dürfen und die jährlich in einer Betriebskostenabrechnung abgerechnet werden; dazu gehören klassischerweise Heizung, Wasser/Abwasser, Grundsteuer, Müllabfuhr, Hausmeister, Hausreinigung, Gartenpflege, Aufzugskosten, Beleuchtung, Versicherungen und Schornsteinfeger, aber auch Wartungskosten wie die für Rauchmelder, sofern sie vertraglich vereinbart wurden. Nicht umlagefähig sind z.B. Instandhaltung, Verwaltungskosten und Reparaturen.
 

Kann die Gebäudeversicherung komplett auf den Mieter umgelegt werden?

Hier ist in § 2 Nr. 13 klar geregelt: „Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden“ dürfen auf die Mietergemeinschaft umgelegt werden. In den Nebenkosten darf die Gebäudeversicherung also angesetzt werden; sie gehört damit zu den sogenannten umlagefähigen Kosten.

Welche Nebenkosten können dem Mieter in Rechnung gestellt werden?

Beispiele für Nebenkosten:

  • Heizungs- und Warmwasserkosten.
  • Hauswartungskosten.
  • Kosten der Gartenpflege.
  • Abwassergebühren.
  • Kosten für den Kaltwasserbezug.
  • Kabel-TV-Gebühren.
  • Kosten für den Allgemeinstrom.

Welche Nebenkosten müssen Mieter nicht zahlen?

Trotz korrekter Vereinbarung im Mietvertrag, dass Neben- bzw. Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können, sind Mieter nicht verpflichtet, alle Kosten zu tragen, die dem Vermieter entstehen. Es dürfen nur die im Mietvertrag explizit als umlagefähig vereinbarten Kosten umgelegt werden.

Was kann ein Vermieter nicht auf den Mieter umlegen?

Nicht umlagefähige Kosten

  • Kosten für Instandhaltung.
  • Kosten für Hausverwaltung.
  • Kosten für den Steuerberater des Vermieters.
  • Bankgebühren.

Was darf der Vermieter alles in den Nebenkosten berechnen?

Diese Nebenkosten darf Ihr Vermieter auf Sie umlegen

  • Grundsteuer,
  • Sach- und Haftpflichtversicherung,
  • Kaltwasser, Abwasser und Heizung,
  • Hausreinigung, Gartenpflege und Schornsteinreinigung,
  • Hausmeister,
  • Aufzug und Beleuchtung an beziehungsweise in der Immobilie,
  • Gemeinschaftsantenne und Gemeinschaftswaschküche,

Was darf dem Mieter nicht verrechnet werden?

Vermieter dürfen Kosten für Instandhaltung, Reparaturen, Verwaltung (Hausverwaltung, Bankgebühren, Steuerberatung), Mietausfall- und Rechtsschutzversicherungen, Abschreibungen und zunehmend auch Kabelgebühren nicht auf Mieter umlegen, da diese vom Vermieter selbst zu tragen sind und nicht zu den laufenden Betriebskosten zählen. Lediglich gesetzlich definierte und vertraglich vereinbarte Betriebskosten (z.B. Heizung, Wasser, Müll) dürfen umgelegt werden. 

Welche Fehler sind in der Nebenkostenabrechnung häufig?

Fünf häufige Fehler bei der Betriebskostenabrechnung

  1. Die formellen Mindestanforderungen an eine Betriebskostenabrechnung werden nicht eingehalten. ...
  2. Es wird ein falscher Abrechnungszeitraum gewählt. ...
  3. Es werden Betriebskosten abgerechnet, die vertraglich nicht vereinbart wurden.

Welche sonstige Betriebskosten sind nicht umlagefähig?

Nicht vereinbarte sonstige Betriebskosten sind nicht umlagefähig. Es gibt nur wenige Ausnahmen, wie die Wartung Rauchmelder, die durch eine Bauordnung umlagefähig sein kann. Sonstige Betriebskosten müssen in einer Abrechnung mit ihren Kosten aufgeschlüsselt sein.

Welche Versicherung darf nicht auf Mieter umgelegt werden?

Versicherungen, die nichts mit der Bewirtschaftung der Immobilie zu tun haben, sind nicht umlagefähig. Das betrifft auch die Mietausfallversicherung, es sei, sie ist Teil der Gebäudeversicherung, die den Mietausfall durch Gebäudeschaden deckt. Ebenso sind jegliche Reparaturversicherungen nicht umlagefähig.

Kann die Grundsteuer komplett auf Mieter umgelegt werden?

Ja, die Grundsteuer gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten (§ 556 Abs. 1 BGB). Es kann also sein, dass höhere Grundsteuern die Nebenkostenabrechnungen belasten. ABER: Es ist wichtig zu beachten, dass die Umlage der Grundsteuer nur dann zulässig ist, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde.

Wie hoch darf die Gebäudeversicherung für den Mieter monatlich sein?

Wie hoch dürfen die monatlichen Kosten für Mieter höchstens sein? Die Höhe der monatlichen Versicherungskosten ist gesetzlich nicht limitiert.

Was darf nicht in die Nebenkostenabrechnung rein?

Wann sind Nebenkosten nicht umlagefähig? Zu den nicht umlagefähigen Nebenkosten zählen alle Nebenkosten, die in keinem Zusammenhang mit den Mieter:innen der Immobilie stehen. Hierzu zählen zum Beispiel die Kosten für die Instandhaltung der Immobilie, Rücklagen oder auch Reparaturkosten.

Welche Wartungskosten können auf den Mieter umgelegt werden?

Bei Wohnraummietverhältnissen können Wartungskosten auf den Mieter umgelegt werden, soweit diese im Betriebskostenkatalog ausdrücklich aufgeführt sind (z. B. Reinigung und Wartung von Etagenheizung, Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten, Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der zentralen Heizungsanlage).

Welche Betriebskosten muss der Mieter im Mietvertrag tragen?

Betriebskosten im Mietvertrag regeln, welche laufenden Kosten (Grundsteuer, Wasser, Heizung, Hausmeister etc.) Mieter zusätzlich zur Kaltmiete tragen; dies muss explizit und wirksam im Vertrag vereinbart werden, sonst trägt sie der Vermieter. Eine pauschale Nennung als „Betriebskosten“ genügt oft, es muss aber klar sein, welche umlagefähigen Kosten (nach BetrKV) gemeint sind, oft mit Verweis auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV) oder eine detaillierte Liste. Alternativ gibt es eine Betriebskostenpauschale (fester Betrag ohne Abrechnung) oder eine Inklusivmiete.
 

Was macht eine Nebenkostenabrechnung ungültig?

Eine Nebenkostenabrechnung ist ungültig, wenn der Vermieter die Abrechnungsfrist (Ende des Folgejahres) versäumt, was Nachforderungen ausschließt, oder bei gravierenden formellen Fehlern (z.B. falscher Abrechnungszeitraum, fehlende Angaben), die die Abrechnung als Ganzes unwirksam machen; in diesem Fall muss man nicht zahlen, bis eine korrekte Abrechnung vorliegt, aber Guthaben kann man noch nachfordern. Inhaltliche Fehler (wie Rechenfehler, nicht umlagefähige Kosten) führen meist nur zur Teilunwirksamkeit oder berechtigen zur Korrektur, aber nicht zur vollständigen Nichtzahlung, solange die Abrechnung formal korrekt ist. 

Wie sieht eine formell richtige Nebenkostenabrechnung aus?

Eine formell korrekte Nebenkostenabrechnung muss klar, nachvollziehbar sein und alle wesentlichen Bestandteile enthalten: Abrechnungszeitraum (max. 12 Monate), Gesamtkosten je Art, verwendeter Verteilerschlüssel (z. B. Wohnfläche, Verbrauch), Berechnung des Mieteranteils, Abzug der Vorauszahlungen und das Ergebnis (Guthaben/Nachzahlung), sowie Absender, Empfänger und das Datum der Erstellung, um rechtssicher zu sein. Das Recht auf Belegeinsicht (§ 259 BGB) muss erwähnt werden, damit Mieter die Abrechnung prüfen können.
 

Ist eine Nebenkostenabrechnung ohne Belege gültig?

Ist eine Nebenkostenabrechnung ohne Belege gültig? Es besteht keine Pflicht seitens des Vermieters, die Nebenkostenabrechnung mit Rechnungsbelegen zu versehen. Allerdings hat der Mieter ein Einsichtsrecht binnen angemessener Frist (i.d.R. 2 Wochen), § 259 Abs. 1 BGB.